Immobilie bei Scheidung übernehmen, das Haus behalten und den Ex-Partner auszahlen

Eine Trennung ist emotional schon schwer genug. Wenn dann noch ein gemeinsames Haus oder eine Eigentumswohnung mit einem laufenden Kredit dazukommt, wird es auch finanziell kompliziert. Häufig möchte einer von beiden im Haus bleiben, oft wegen der Kinder, der Schule oder weil es einfach das Zuhause ist.

Das geht, wenn die Zahlen passen. Du musst den Ex-Partner auszahlen, den Kredit allein übernehmen und die Bank überzeugen, dass du die Rate auch ohne das zweite Einkommen tragen kannst. In diesem Beitrag zeige ich dir, wie das abläuft und welche Punkte du früh klären solltest.

Welche Möglichkeiten gibt es für das gemeinsame Haus?

Grundsätzlich gibt es drei Wege. Ihr verkauft die Immobilie gemeinsam und teilt den Erlös nach Abzug der Restschuld. Ihr behaltet sie gemeinsam und vermietet sie, was nach einer Trennung selten gut funktioniert. Oder einer von euch übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Um diesen dritten Weg geht es hier.

Können sich beide nicht einigen, droht im schlimmsten Fall die Teilungsversteigerung. Dabei verlieren meist beide Seiten Geld. Eine einvernehmliche Lösung, idealerweise begleitet von Anwälten und einem Notar, ist fast immer die bessere Wahl.

Wie zahlst du den Ex-Partner mit einem Kredit aus?

Zuerst braucht ihr einen fairen Wert für die Immobilie, am besten über ein Gutachten. Vom Wert zieht ihr die Restschuld ab und erhaltet das Nettovermögen im Haus. Gehört die Immobilie euch je zur Hälfte, steht deinem Ex-Partner in der Regel die Hälfte davon zu. Ob weitere Ansprüche wie der Zugewinnausgleich mit hineinspielen, klärt ihr mit euren Anwälten.

Finanziert werden muss dann meist zweierlei, nämlich die Restschuld des bestehenden Kredits und der Auszahlungsbetrag an den Ex-Partner. Dafür gibt es zwei Wege. Entweder die bisherige Bank passt den bestehenden Vertrag an und gibt zusätzlich Geld für die Auszahlung. Oder eine neue Bank löst den alten Kredit ab und finanziert beides zusammen. Läuft die Zinsbindung noch, kann bei einer vorzeitigen Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Auch das gehört in die Rechnung.

Mit dem Budget-Rechner „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ bekommst du eine erste Orientierung, welche Finanzierung zu deinem Einkommen allein passt.

Was bedeutet Schuldhaftentlassung?

Habt ihr den Kredit gemeinsam aufgenommen, haftet ihr beide für die gesamte Summe, auch nach der Trennung und auch dann, wenn einer längst ausgezogen ist. Das bleibt so, bis die Bank einen von euch aus dem Vertrag entlässt. Das nennt man Schuldhaftentlassung.

Die Bank ist dazu nicht verpflichtet und prüft, ob du den Kredit allein tragen kannst, also mit deinem eigenen Einkommen, eventuellem Unterhalt und nach Abzug aller Verpflichtungen. Für den ausziehenden Partner ist die Schuldhaftentlassung wichtig, weil er sonst weiter im Risiko steht und selbst keinen neuen Kredit bekommt. Deshalb sollte sie im Vertrag über die Übertragung ausdrücklich geregelt sein, bevor der Ex-Partner seinen Anteil überträgt.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn du den Anteil deines Ex-Partners übernimmst?

In vielen Fällen nicht. Solange ihr verheiratet seid, auch im Trennungsjahr, ist ein Grundstückserwerb durch den Ehegatten nach § 3 Nr. 4 des Grunderwerbsteuergesetzes befreit. Nach der Scheidung ist der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach § 3 Nr. 5 GrEStG steuerfrei. Für eingetragene Lebenspartnerschaften gibt es entsprechende Regeln. Unverheiratete Paare profitieren von diesen Befreiungen dagegen nicht.

Ein zweiter steuerlicher Punkt wird oft übersehen. Wer seinen Anteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf an den Ex-Partner überträgt, kann ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) entschieden, dass das auch bei einer Scheidungsfolgenvereinbarung gelten kann, wenn der ausgezogene Partner die Wohnung nicht mehr selbst nutzt. Die steuerlichen Details solltest du deshalb unbedingt mit einem Steuerberater und dem Notar klären.

Was gilt, wenn ihr nicht verheiratet seid?

Bei unverheirateten Paaren gibt es weder einen Zugewinnausgleich noch die Grunderwerbsteuer-Befreiungen für Ehegatten. Übernimmst du den Anteil deines Ex-Partners, fällt deshalb in der Regel Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung für den übernommenen Anteil an, in Hessen 6 %. Die Finanzierung selbst läuft aber genauso ab. Ihr ermittelt den Wert, legt den Auszahlungsbetrag fest, löst den Kredit ab oder übernehmt ihn und regelt die Schuldhaftentlassung.

Gerade ohne Trauschein kommt es darauf an, wer im Grundbuch steht und wer den Kreditvertrag unterschrieben hat. Steht nur einer im Grundbuch, haben aber beide den Kredit unterschrieben, ist die Lage oft kompliziert. Lass dich in diesem Fall früh anwaltlich beraten, bevor ihr Zahlungen vereinbart.

Kannst du das Haus nach der Trennung allein halten?

Darauf kommt es am Ende an. Die Bank rechnet mit deinem Einkommen nach der Trennung. Unterhalt für dich kann je nach Bank und Nachweisen berücksichtigt werden, Kindesunterhalt wird unterschiedlich bewertet. Auf der anderen Seite stehen die Kosten für Kinder, Auto, Versicherungen und die Instandhaltung des Hauses.

Sei hier ehrlich zu dir selbst. Ein Haus, das du nur mit Mühe hältst, kann auf Dauer mehr Stress machen als ein Neustart in einer kleineren Immobilie. Beides ist eine legitime Entscheidung, und beides lässt sich finanzieren. Wenn ein Neustart für dich infrage kommt, findest du in meinem Beitrag zum Hauskauf im Landkreis Limburg-Weilburg einen Überblick über die Region, und mit dem Nebenkosten-Rechner siehst du, was beim Kauf zusätzlich anfällt.

Wie gehst du am besten vor?

• Früh die Finanzierbarkeit prüfen lassen, bevor ihr euch auf einen Betrag festlegt.
• Den Wert der Immobilie neutral ermitteln lassen.
• Mit der bisherigen Bank über Schuldhaftentlassung und Konditionen sprechen und parallel andere Banken vergleichen.
• Die Einigung mit Anwälten vorbereiten und beim Notar beurkunden, inklusive Regelung zur Schuldhaftentlassung.
• Steuerliche Fragen vorab mit dem Steuerberater klären.

Im Finanzierungs-Check prüfe ich unverbindlich, ob und wie du das Haus allein übernehmen kannst. Als unabhängiger Finanzierungsvermittler vergleiche ich über 600 Banken. Das hilft gerade dann, wenn die bisherige Bank zögert. Steht ohnehin das Ende der Zinsbindung an, lohnt sich ein Blick auf meinen Beitrag zur Anschlussfinanzierung.

Das Erstgespräch ist kostenlos und vertraulich, persönlich in der Dr.-Wolff-Straße 2 in Limburg an der Lahn, telefonisch oder per WhatsApp unter 06431 2807 666 oder per Video. Hier kannst du direkt Kontakt aufnehmen.